Najem toinwestycja, nie hobby.
Dla właścicieli, którzy traktują wynajem jak inwestycję, a nie hobby. Prowadzimy proces od weryfikacji najemcy po obsługę rozliczeń — zachowując standard, który wartość nieruchomości buduje, nie obniża.
Wynajem nieruchomości premium wygląda z zewnątrz na najprostszą z czterech usług i jest najczęściej niedoszacowaną. Różnica między dobrym a złym najmem rzadko sprowadza się do wysokości czynszu — decyduje o niej to, kto mieszka w środku, jak skonstruowana jest umowa i w jakim stanie nieruchomość wraca po zakończeniu najmu.
Dwa najkosztowniejsze błędy są zawsze te same. Pierwszy: czynsz ustawiony powyżej rynku, przez co lokal stoi pusty miesiącami — a pustostan kosztuje więcej niż różnica w stawce. Drugi: najemca przyjęty bez weryfikacji, bo „zrobił dobre wrażenie". Odzyskanie nieruchomości od osoby, która przestała płacić, jest w Polsce procesem długim i kosztownym, a wybór odpowiedniej formy umowy ma na to bezpośredni wpływ.
Prowadzimy najem tak, żeby nieruchomość wracała do Ciebie w stanie, który nie obniża jej wartości przy przyszłej sprzedaży.
Jak to prowadzimy
- 01
Wycena czynszu
Stawka wyprowadzona z realnych ofert i zawartych umów w tej samej dzielnicy i standardzie, nie z życzenia. Liczy się dochód roczny po uwzględnieniu pustostanów, a nie stawka miesięczna na papierze — te dwie liczby potrafią się mocno rozjechać.
- 02
Wybór formy najmu
Najem zwykły, okazjonalny i instytucjonalny różnią się poziomem ochrony właściciela oraz formalnościami po stronie najemcy. Najem okazjonalny wymaga oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego i wskazania lokalu zastępczego, ale daje właścicielowi wyraźnie mocniejszą pozycję. Wybór ma znaczenie dopiero wtedy, gdy coś pójdzie nie tak — czyli dokładnie wtedy, gdy jest za późno, żeby go zmienić.
- 03
Prezentacja i dobór najemcy
Sesja zdjęciowa i opis kierowane do grupy najemców, na której Ci zależy. Nieruchomość premium źle sfotografowana przyciąga najemców szukających okazji, a nie standardu — i to widać potem w sposobie użytkowania.
- 04
Weryfikacja najemcy
Tożsamość, źródło i stabilność dochodu, referencje od poprzednich wynajmujących. To najważniejszy etap całego procesu, a jednocześnie ten, który przy samodzielnym wynajmie najczęściej wypada. Dobrze zweryfikowany najemca jest wart więcej niż dodatkowe kilkaset złotych czynszu.
- 05
Umowa i protokół
Umowa z prawidłowo skonstruowaną kaucją, zasadami waloryzacji czynszu, podziałem odpowiedzialności za naprawy i warunkami wypowiedzenia. Do tego protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją fotograficzną i stanami liczników — dokument, który przy zwrocie nieruchomości rozstrzyga wszystkie spory.
- 06
Obsługa w trakcie najmu
Rozliczenia, kontakt z najemcą, koordynacja napraw i przeglądów, okresowa kontrola stanu nieruchomości. Przy przedłużeniu lub podwyżce prowadzimy rozmowę tak, żeby nie kończyła się utratą dobrego najemcy z powodu źle poprowadzonych negocjacji.
Co dostajesz
- Wycena czynszu — model AI na danych z dzielnicy
- Strategia najmu — długoterminowy, instytucjonalny, okazjonalny
- Sesja fotograficzna i opis pod adekwatną grupę najemców
- Weryfikacja najemcy — tożsamość, źródło dochodu, referencje
- Umowa najmu z prawidłowymi zabezpieczeniami (kaucja, protokół)
- Najem okazjonalny — pełna procedura aktu notarialnego
- Obsługa techniczna i rozliczenia w trakcie najmu
- Pośrednictwo przy podwyżkach, przedłużeniach, zakończeniu umowy
Najczęstsze pytania
Najem zwykły czy okazjonalny?
Najem okazjonalny daje właścicielowi mocniejszą pozycję w sytuacji, w której najemca przestaje płacić i nie chce się wyprowadzić — kosztem dodatkowych formalności na starcie, w tym oświadczenia najemcy składanego w formie aktu notarialnego. Przy nieruchomości o wysokiej wartości ta różnica zwykle przeważa. Decyzję podejmujemy przy konkretnej umowie, bo forma najmu ma też konsekwencje podatkowe.
Co jeśli najemca przestanie płacić?
Reagujemy od pierwszego opóźnienia, zanim urośnie w zaległość, i prowadzimy sprawę zgodnie z procedurą przewidzianą w umowie. Właśnie dlatego forma umowy i poprawnie skonstruowana kaucja są tak istotne — one decydują o tym, jakimi narzędziami dysponujesz w tym momencie. To jest też powód, dla którego etapu weryfikacji najemcy nie skracamy.
Czy zajmujecie się najmem krótkoterminowym?
Skupiamy się na najmie długoterminowym. Najem krótkoterminowy to inny model biznesowy, z inną obsługą operacyjną i innym wpływem na stan nieruchomości — w segmencie premium często kolidujący z regulaminem wspólnoty. Jeśli rozważasz ten kierunek, powiemy uczciwie, czy w danym budynku ma on sens.
Jak rozliczany jest podatek od najmu?
Przychody z najmu prywatnego rozliczane są ryczałtem, a stawka zależy od wysokości rocznego przychodu. Szczegóły i terminy warto potwierdzić z księgowym — my sygnalizujemy, na co zwrócić uwagę przy konstruowaniu umowy, żeby rozliczenie było później proste.