Wyobraź sobie: umowa przedwstępna podpisana, termin aktu ustalony, środki na koncie escrow. Pojawiasz się u notariusza — i dowiadujesz się, że sprzedający przyszedł bez małżonki, a nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego. Notariusz nie może sporządzić aktu. Transakcja staje.
W segmencie premium, gdzie kupujący koordynują często przeniesienie środków z kilku źródeł, a terminy są wyznaczone tygodnie wcześniej, ten scenariusz ma realne konsekwencje — finansowe i czasowe. W Royal Property trafiamy na kwestię zgody małżeńskiej regularnie, po obu stronach transakcji: sprzedający, który myślał, że „intercyza była gdzieś podpisana”; kupujący, który nie wiedział, że małżonek sprzedającej przebywa na stałe za granicą. Niniejszy tekst wyjaśnia, co mówi prawo, co sprawdza notariusz i jak przygotować się do tej kwestii z odpowiednim wyprzedzeniem — niezależnie od tego, czy kupujesz, czy sprzedajesz.
Kiedy zgoda małżonka jest obowiązkowa — art. 37 § 1 KRO
Podstawowy przepis to art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 2809). Wymienia cztery typy czynności prawnych, do których zgoda drugiego małżonka jest wymagana bezwzględnie — o ile małżonkowie pozostają w ustroju wspólności majątkowej:
- Zbycie, obciążenie lub odpłatne nabycie nieruchomości albo użytkowania wieczystego — i to nie tylko sprzedaż. Przepis obejmuje też darowiznę, zamianę, ustanowienie hipoteki, a nawet oddanie nieruchomości do używania, gdy prowadzi to do pobierania pożytków (np. wieloletnia dzierżawa).
- Zbycie, obciążenie lub odpłatne nabycie prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal — dotyczy m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeśli wchodzi do majątku wspólnego.
- Zbycie, obciążenie, nabycie lub wydzierżawienie gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa.
- Darowizna z majątku wspólnego — z wyjątkiem drobnych, zwyczajowo przyjętych.
W transakcjach nieruchomości premium w Warszawie zastosowanie mają punkty 1 i 2. Co istotne — przepis dotyczy obu stron transakcji: sprzedającego (zbycie) i kupującego (nabycie), jeśli nabywa w ustroju wspólności.
Kluczowe rozróżnienie: art. 37 § 1 KRO stosuje się wyłącznie do majątku wspólnego. Jeśli nieruchomość wchodzi do majątku osobistego jednego z małżonków — nabycie przed ślubem, dziedziczenie, darowizna bez zastrzeżenia wejścia do majątku wspólnego, nabycie sfinansowane wyłącznie z zasobów osobistych jednego małżonka, bez udziału majątku wspólnego — tzw. surogacja (art. 33 pkt 10 KRO) — zgoda nie jest wymagana. Notariusz bada to przez oświadczenie sprzedającego oraz historię nabycia widoczną w księdze wieczystej.
Trzy ustroje majątkowe — co to zmienia w praktyce
Polskie prawo rodzinne zna trzy zasadnicze modele, które decydują o tym, czy zgoda małżonka w ogóle wchodzi w grę.
Wspólność ustawowa — domyślna, obowiązuje każdą parę małżeńską, która nie zawarła umowy majątkowej. Majątek nabyty w trakcie trwania małżeństwa (wynagrodzenia, nieruchomości, papiery wartościowe, udziały w spółkach) wchodzi do majątku wspólnego. W ramach zwykłego zarządu każdy małżonek może nim rozporządzać samodzielnie (art. 36 § 2 KRO) — ale czynności wymienione w art. 37 § 1 wymagają koniecznie udziału obojga.
Rozdzielność majątkowa (intercyza) — ustanowiona umową notarialną (art. 47 KRO) lub wyrokiem sądowym (art. 52 KRO). W tym ustroju każdy z małżonków ma wyłącznie swój majątek osobisty, nie ma majątku wspólnego. W konsekwencji nie ma wymogu zgody małżonka przy sprzedaży nieruchomości nabytej przez jednego z nich. Intercyza zanikła jako egzotyczny instrument korporacyjny — dziś jest stosunkowo popularna w parach prowadzących działalność gospodarczą lub dysponujących majątkiem sprzed związku.
Ustroje umowne — rozszerzona lub ograniczona wspólność, wspólność z wyrównaniem dorobków (art. 51¹ KRO). Mniej powszechne, ale spotykane w transakcjach premium przy złożonych strukturach majątkowych, np. gdy jeden z małżonków wnosi aportem nieruchomości do spółki i chce te aktywa wyłączyć z majątku wspólnego.
Z perspektywy kupującego: istotna jest nie samo istnienie intercyzy, lecz czy jest skuteczna wobec Ciebie. Art. 47¹ KRO mówi, że małżonek może powoływać się na zawartą umowę majątkową wobec osoby trzeciej tylko wtedy, gdy ta osoba wiedziała o tej umowie lub mogła się o niej z łatwością dowiedzieć. W praktyce: notariusz weryfikuje istnienie intercyzy w Centralnym Rejestrze Umów Majątkowych Małżeńskich prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną. Jeśli intercyza nie jest tam zarejestrowana, a kupujący nie wiedział o jej istnieniu — może być nieskuteczna wobec kupującego.
Czynność niezupełna — co znaczy, że umowa jest „w zawieszeniu”
To najważniejszy mechanizm prawny z perspektywy bezpieczeństwa transakcji. Art. 37 § 2 KRO stanowi:
„Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.”
Umowa zawarta bez wymaganej zgody nie jest nieważna od razu. Jest niezupełna (negotium claudicans) — istnieje, ale jej skuteczność pozostaje zawieszona.
Konsekwencje dla kupującego:
- Jeśli drugi małżonek potwierdzi umowę — staje się ona w pełni ważna i skuteczna z mocą wsteczną (ex tunc), od dnia zawarcia. Kupujący nabywa własność nieruchomości.
- Jeśli drugi małżonek odmówi lub milczy — kupujący może na podstawie art. 37 § 3 KRO wyznaczyć mu odpowiedni termin do potwierdzenia. Po jego bezskutecznym upływie kupujący staje się wolny od umowy — nie jest nią związany i może domagać się zwrotu wpłaconych środków.
Ważne odróżnienie: powyższe dotyczy umów dwustronnych (umowa sprzedaży, zamiana). Dla czynności jednostronnych — np. wypowiedzenia umowy najmu, złożenia oświadczenia o potrąceniu, odwołania oferty — art. 37 § 4 KRO mówi jednoznacznie: są nieważne od razu, bez możliwości potwierdzenia przez małżonka. To praktycznie istotne dla właścicieli premium, którzy wynajmują nieruchomości — wypowiedzenie umowy najmu lokalu powinno być podpisane przez oboje małżonków lub na podstawie pełnomocnictwa.
Rola notariusza — oświadczenia i dokumenty
Notariusz w transakcji nieruchomości premium działa jako instytucja obowiązana (art. 2 ust. 1 pkt 14 ustawy AML, Dz.U. 2025 poz. 644) z obowiązkiem weryfikacji tożsamości i źródła środków. Ale w kwestii zgody małżeńskiej jego rola jest systemowa i niezbywalna.
Przed sporządzeniem aktu notariusz standardowo:
- Pobiera aktualny odpis KW — sprawdza właściciela (Dział II) i obciążenia (Działy III i IV).
- Pyta o stan cywilny sprzedającego i obowiązujący ustrój majątkowy.
- Weryfikuje istnienie intercyzy w Centralnym Rejestrze (jeśli sprzedający deklaruje, że ją zawarł).
- Bada historię nabycia nieruchomości — czy weszła do majątku wspólnego czy osobistego.
- Pobiera od sprzedającego oświadczenie o stanie cywilnym — złożenie w nim nieprawdy rodzi odpowiedzialność karną po stronie składającego.
Zgoda małżonka musi mieć formę urzędową. Ustna zgoda, e-mail, SMS ani nawet oświadczenie pisemne bez potwierdzenia notarialnego — nie wystarczą. Dopuszczalne formy to:
- Osobista obecność obojga małżonków przy sporządzeniu aktu — najprostsza i bezsporna.
- Uprzednie pełnomocnictwo notarialne udzielone przez małżonka ze wskazaniem konkretnej nieruchomości (adres, numer KW) oraz zakresu upoważnienia (zgoda na sprzedaż, ewentualnie z ceną lub widełkami ceny).
- Uprzednia zgoda notarialna wyrażona w odrębnym akcie notarialnym — rzadziej stosowana, ale prawnie skuteczna.
Ogólne pełnomocnictwo do wszelkich czynności prawnych (tzw. pełnomocnictwo ogólne) — niewystarczające do sprzedaży nieruchomości. Art. 98 zd. 2 KC wymaga pełnomocnictwa szczególnego lub rodzajowego dla zbycia nieruchomości.
Szczegółowy opis roli notariusza w transakcji premium — w tym kwestie taksy, wyboru i depozytu notarialnego — opisaliśmy wcześniej w tekście o wyborze notariusza do transakcji nieruchomości premium.
Małżonek za granicą lub nieosiągalny — opcje
W transakcjach premium coraz częściej trafiamy na sytuacje, gdy jeden z małżonków przebywa za granicą — pracuje za granicą, prowadzi działalność na kilku rynkach lub po prostu jest w podróży w momencie wyznaczonego aktu. To nie jest problem sam w sobie — ale wymaga przygotowania z kilkutygodniowym wyprzedzeniem.
Pełnomocnictwo notarialne z apostille. Małżonek przebywający za granicą może udzielić pełnomocnictwa przed lokalnym notariuszem lub w polskim konsulacie. W krajach będących stronami Konwencji haskiej (1961 r.) wymagana jest apostille. Treść pełnomocnictwa musi precyzyjnie wskazywać nieruchomość (adres, numer KW, numer działki) i zakres upoważnienia (zgoda na sprzedaż za konkretną cenę lub w określonych widełkach). Pełnomocnictwo powinno być w języku polskim lub przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego.
Konsulat RP. Alternatywnie — małżonek może złożyć oświadczenie w polskim konsulacie lub ambasadzie, które pełni funkcję notariusza dla obywateli polskich za granicą (art. 19 prawa konsularnego). Czas oczekiwania na wizytę konsularną bywa długi — planuj z co najmniej 2–3-tygodniowym wyprzedzeniem.
Wideokonferencja — nierekomendowana przy transakcjach premium. Część notariuszy eksperymentuje z przyjmowaniem oświadczeń przez wideokonferencję. Praktyka jest niejednolita, brakuje jednoznacznej regulacji prawnej, a notariusz działa na własne ryzyko zawodowe. Przy transakcjach o wartości kilku lub kilkunastu milionów złotych ryzyko zakwestionowania aktu przez ewentualnego nabywcę lub przez samego małżonka jest zbyt duże, by polegać na tym rozwiązaniu bez wyraźnego potwierdzenia notariusza prowadzącego transakcję.
Wcześniejsze spotkanie w Polsce. Jeśli wyjazd jest planowany — najczęściej rekomendowane i najpewniejsze rozwiązanie: małżonek wyraża zgodę lub udziela pełnomocnictwa przed wyjazdem, u dowolnego notariusza w Polsce. Nie ma wymogu, by robić to u tego samego notariusza, który poprowadzi akt.
Nie zostawiaj tej kwestii na ostatnie dni przed wyznaczonym aktem. W segmencie premium termin aktu wiąże się z koordynacją przelewów, zwolnieniem zastawu lub escrow — przesunięcie o tydzień to realne koszty finansowe.
Art. 39 KRO — sąd zastępuje zgodę małżonka
Co gdy jeden z małżonków odmawia zgody — nie z powodów merytorycznych, lecz taktycznych? Art. 39 KRO daje drugiemu małżonkowi prawo zwrócenia się do sądu:
„Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności, albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny.”
„Dobro rodziny” — w rozumieniu uchwały Sądu Najwyższego III CZP 29/71 — obejmuje interes małżonków i ich wspólnych dzieci. Sąd ocenia, czy sprzedaż konkretnej nieruchomości jest niezbędna z perspektywy tego interesu.
Jak wygląda droga formalna: zainteresowany składa wniosek w sądzie rejonowym — właściwym według okręgu, w którym oboje małżonkowie zamieszkują albo w którym nieruchomość jest położona. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym. Czas oczekiwania na rozstrzygnięcie waha się od kilku tygodni (sprawy niekontrowersyjne, gdy drugi małżonek jest po prostu nieosiągalny) do kilku miesięcy (gdy aktywnie kwestionuje zasadność sprzedaży). Prawomocne postanowienie sądu wywołuje ten sam skutek co zgoda wyrażona dobrowolnie — notariusz może sporządzić akt.
Kiedy to realne? W transakcjach premium — stosunkowo rzadkie, bo sprzedaż nieruchomości premium jest zwykle wynikiem wspólnej decyzji. Realistyczne przypadki: sprzedaż po separacji faktycznej (bez formalnego rozwodu), gdy jeden z małżonków blokuje transakcję instrumentalnie — np. w celu uzyskania ustępstw w negocjacjach majątkowych przy nadchodzącym rozwodzie. Warto wiedzieć, że droga sądowa istnieje — i że sprzedający może z niej skorzystać, zamiast rezygnować z transakcji lub prolongować ją w nieskończoność.
Due diligence kupującego — co sprawdzić przed aktem
Kupujący premium rzadko uwzględnia kwestię małżeńską sprzedającego jako element due diligence. A powinien — bo nieważność lub niezupełność umowy uderza w kupującego, nie tylko w sprzedającego.
Sprawdź Dział II KW. Czy właścicielem figuruje jedna osoba, czy dwie? Jeśli widnieją dwaj właściciele w częściach ułamkowych — transakcja bezwzględnie wymaga udziału obojga. Jeśli figuruje jeden właściciel — nie wyklucza to automatycznie istnienia majątku wspólnego. Stan cywilny i ustrój majątkowy nie wynikają wprost z KW.
Zadbaj o oświadczenie w umowie przedwstępnej. Notarialna umowa przedwstępna (forma aktu notarialnego, art. 390 § 2 KC — skutek silniejszy) powinna zawierać oświadczenie sprzedającego o stanie cywilnym i ustroju majątkowym. Rób to przed wpłatą zadatku — brak tego oświadczenia komplikuje egzekwowanie umowy, jeśli sprawa trafi do sądu.
Potwierdź obecność małżonka przed wyznaczeniem terminu aktu. Przy ustalaniu terminu aktu — zapytaj wprost, czy małżonek sprzedającego (jeśli istnieje i jest wymagana jego zgoda) będzie obecny lub dostarczy notarialne pełnomocnictwo. Nie zakładaj, że to wyłącznie problem sprzedającego — brak gotowości uderzy w termin, który Ty koordynujesz.
Sprawdź, czy intercyza jest zarejestrowana. Jeśli sprzedający twierdzi, że ma rozdzielność majątkową — poproś notariusza o weryfikację w Centralnym Rejestrze. Intercyza niezarejestrowana lub niezgłoszona może być nieskuteczna wobec Ciebie.
Kompleksową listę tego, co sprawdzić na 30 dni przed aktem notarialnym — obejmującą KW, zaświadczenia wspólnoty, hipoteki i AML — opisaliśmy w checklista kupującego premium — 30 dni przed aktem.
Rękojmia wiary publicznej — czy chroni kupującego?
Naturalne pytanie: jeśli kupiłem nieruchomość od osoby wpisanej w KW jako właściciel i działałem w dobrej wierze — czy prawo mnie chroni, nawet jeśli okazało się, że małżonek nie wyraził zgody?
Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2023 poz. 1560 — tekst jednolity) — rękojmia wiary publicznej — chroni nabywcę działającego w dobrej wierze przed rozbieżnościami między treścią KW a rzeczywistym stanem prawnym. To fundament bezpiecznego obrotu nieruchomościami.
Ale rękojmia dotyczy rozbieżności we wpisach — np. gdy KW wskazuje właściciela, który faktycznie nim nie jest (bo tytuł prawny wygasł). Sytuacja, gdy sprzedający jest właścicielem (wpis prawidłowy), ale brakuje zgody małżonka, to nie rozbieżność w KW — to kwestia skuteczności umowy na gruncie art. 37 § 2 KRO.
W tej sytuacji rękojmia nie chroni kupującego automatycznie. Doktryna i orzecznictwo wypracowały stanowisko, że kupujący działający w dobrej wierze, który nie wiedział o braku zgody małżonka i nie mógł się o tym dowiedzieć, może korzystać z ochrony — ale jest to ocena indywidualna, zależna od okoliczności konkretnej sprawy. Rozstrzyganie tego sporu przed sądem to perspektywa miesięcy lub lat.
Praktyczny wniosek: nie polegaj na rękojmi jako zabezpieczeniu. Zadbaj o wymaganą zgodę przed aktem — jest to jedyne pewne zabezpieczenie.
Podsumowanie
- Art. 37 § 1 KRO (Dz.U. 2023 poz. 2809) wymaga zgody małżonka do zbycia, nabycia i obciążenia nieruchomości wchodzącej do majątku wspólnego — dotyczy obojga stron transakcji: sprzedającego i kupującego.
- Umowa zawarta bez wymaganej zgody jest niezupełna (nie nieważna od razu) — może zostać potwierdzona przez małżonka; kupujący może wyznaczyć termin na potwierdzenie.
- Czynności jednostronne (wypowiedzenie, oświadczenie woli) bez wymaganej zgody — nieważne bezwzględnie (art. 37 § 4 KRO).
- Ustrój majątkowy weryfikuje notariusz przez Centralny Rejestr Umów Majątkowych, historię nabycia w KW i oświadczenie stron.
- Zgoda musi mieć formę urzędową — osobista obecność lub pełnomocnictwo notarialne (szczególne, wskazujące konkretną nieruchomość).
- Małżonek za granicą: pełnomocnictwo z apostille lub wizyta konsularna — nie zakładaj, że e-mail wystarczy.
- Art. 39 KRO daje prawo zastąpienia zgody odmownego małżonka postanowieniem sądu — opcja w sytuacjach impasu.
- Jako kupujący: sprawdź stan cywilny sprzedającego na etapie umowy przedwstępnej, przed wpłatą zadatku.
- Rękojmia wiary publicznej KW nie zastępuje wymaganej zgody małżonka — nie traktuj jej jako zabezpieczenia transakcji.