Kupując nowe mieszkanie lub apartament premium w Warszawie od początku 2026 roku, zetkniesz się z nowym zapisem w dokumentacji projektowej: informacją o miejscach doraźnego schronienia (MDS) lub o sposobie adaptacji kondygnacji podziemnych do funkcji ochronnych. To nie jest kwestia designu, wind ani certyfikatów BREEAM — to nowe prawo. Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024 poz. 1831) zmienia wymagania dla wszystkich budynków wielorodzinnych, których projekty trafiły do urzędów po 31 grudnia 2025 r.
W transakcjach na rynku pierwotnym, które obsługujemy w segmencie premium, coraz częściej słyszymy pytania: czy to realny obowiązek, czy tylko zapowiedź? Ile dodaje do ceny? Co powinno być w dokumentacji? Poniżej wyjaśniamy, czym jest ustawa schronowa, co dokładnie wymaga od deweloperów i co warto sprawdzić zanim podpiszesz umowę deweloperską na nowy apartament.
Skąd wzięła się ustawa schronowa — kontekst i geneza
Polska wróciła do tematu ochrony ludności po prawie trzech dekadach systemowych zaniedbań. Infrastruktura obrony cywilnej z czasów PRL — schrony i schowania zlokalizowane w piwnicach bloków — uległa dezaktualizacji lub fizycznej degradacji. Brak nowych przepisów i ograniczone środki na utrzymanie istniejących obiektów sprawiły, że przez lata temat był odsuwany.
Geopolityczne zmiany po 2022 r. wymusiły inne podejście — nie punktowe ćwiczenia, ale systemowe przepisy budowlane. Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej była procedowana przez Sejm przez większość 2024 roku. Uchwalona 5 grudnia 2024 r., podpisana przez Prezydenta 17 grudnia, weszła w życie z początkiem 2025 r. Kluczowy przepis dotyczący nowego budownictwa zaczął działać od 1 stycznia 2026 r.
Mechanizm prawny jest precyzyjny: ustawa nie nakazuje budowania bunkrów w każdym nowym osiedlu. Wymaga natomiast, by projekty nowych budynków wielorodzinnych uwzględniały możliwość adaptacji kondygnacji podziemnych na funkcję ochronną. To fundamentalna różnica — zarówno dla zakresu obowiązku, jak i dla kosztów.
Trzy typy obiektów ochrony — schron, ukrycie i MDS
Zanim przejdziemy do konkretów, warto rozróżnić trzy kategorie, które ustawa definiuje:
Schron to budowla o zamkniętej i szczelnej konstrukcji, wyposażona w systemy filtrowentylacyjne zapewniające dostęp do czystego powietrza. Chroni przed skażeniami chemicznymi, biologicznymi i radiologicznymi oraz przed falą uderzeniową. Najdroższy i najbardziej wymagający technicznie typ — w Polsce budowany głównie w obiektach rządowych i infrastruktury krytycznej.
Ukrycie to obiekt o zamkniętej, ale nieszczelnej konstrukcji. Chroni przed odłamkami i falą uderzeniową, nie przed skażeniami. Stosunkowo tańszy niż schron, możliwy do realizacji w odpowiednio wzmocnionym garażu podziemnym.
Miejsce doraźnego schronienia (MDS) to kategoria podstawowa i zarazem ta, o której mówią nowe przepisy w kontekście budynków wielorodzinnych. Definicję zawiera art. 2 pkt 9 ustawy:
„wydzielone części istniejących obiektów budowlanych lub wolnostojące obiekty przygotowane do tymczasowego schronienia ludności” — Ustawa z 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024 poz. 1831)
MDS nie musi oferować hermetycznej ochrony przed atakiem bronią masowego rażenia — ma zapewnić podstawowe schronienie w szerokim spektrum sytuacji kryzysowych, od zagrożeń pogodowych po scenariusze wymagające czasowej ewakuacji wewnętrznej.
W nowych inwestycjach premium budowanych od 2026 r. chodzi właśnie o MDS — nie o pełny schron. To ważne rozróżnienie, bo ma bezpośrednie przełożenie na koszty i wymagania projektowe.
Kogo dotyczy nowy obowiązek i od kiedy
Przepis jest precyzyjny: obowiązek dotyczy zamierzeń budowlanych, dla których po 31 grudnia 2025 r. złożono wniosek o pozwolenie na budowę lub dokonano zgłoszenia budowlanego.
Oznacza to, że:
- Inwestycje z pozwoleniami uzyskanymi do końca 2025 r. nie podlegają nowym przepisom — nawet jeśli budowa trwa jeszcze w 2026 lub 2027 r.
- Nowe projekty deweloperskie uruchamiane od początku 2026 r. są już w pełni objęte ustawą.
- Przebudowy i remonty wymagające nowego pozwolenia na budowę — jeśli wniosek złożono po 31.12.2025 r., zasady stosują się analogicznie.
Ustawa wyłącza dwie kategorie: budynki jednorodzinne oraz budynki bez kondygnacji podziemnych. Premium wielorodzinne w Warszawie prawie zawsze mieści garaż podziemny — więc nowy obowiązek w praktyce dotyczy niemal każdej nowej inwestycji w tym segmencie.
Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 9 lipca 2025 r. (wydane na podstawie delegacji z ustawy) uszczegółowiło parametry techniczne, jakie projekt musi dokumentować.
Wymagania techniczne — co musi zawierać projekt budowlany
Projekt składany do urzędu po 31.12.2025 r. musi zawierać dokumentację potwierdzającą, że kondygnacje podziemne lub garaż umożliwiają adaptację z zachowaniem poniższych wymogów.
Drogi ewakuacyjne — minimalna szerokość 0,8 m, minimalna wysokość przejścia 1,8 m. Standard zbliżony do ogólnych wymogów ewakuacyjnych, z uwzględnieniem przepustowości dla większych grup ludzi kierowanych do wyjść.
Wentylacja — system musi być zdolny do utrzymywania przez co najmniej 48 godzin stężenia tlenu ≥ 18% i dwutlenku węgla ≤ 2%. W praktyce oznacza to zaprojektowanie wentylacji mechanicznej z opcją trybu ochronnego, odizolowanego od zewnętrza. Typowe systemy wentylacyjne garaży wymagają modyfikacji lub uzupełnienia o moduł trybu MDS.
Oświetlenie awaryjne — minimum 50 luksów na poziomie podłogi, z zasilaniem niezależnym od głównej sieci budynku.
Powierzchnia i ergonomia — minimum 1,5 m² na osobę, a dla osób poruszających się na wózkach inwalidzkich — 2 m². Projekt musi określić nominalną pojemność MDS w danym budynku. Minimum ustawowe to 15 osób, przy czym w inwestycjach wielorodzinnych pojemność docelowa wynika z liczby mieszkańców danego budynku lub grupy budynków.
Instalacje — MDS musi posiadać dostęp do wody, kanalizacji i elektryczności (lub co najmniej infrastrukturę gotową do szybkiego podłączenia). W strefie MDS zakazane są instalacje gazowe, z wyjątkiem sytuacji gdy wyposażono je w zawory odcinające dostępne z zewnątrz strefy.
Lokalizacja — MDS musi znajdować się w odległości maksymalnie 500 m od miejsc stałego przebywania, które ma chronić. Dla budynku wielorodzinnego oznacza to, że garaż lub kondygnacja podziemna tego samego budynku spełniają ten warunek z naddatkiem. Ustawa wymaga też strefy buforowej: minimum 20 m od bram garażowych — ze względu na ruch pojazdów i potencjalne zagrożenia mechaniczne.
Koszty — o ile droższe będą nowe apartamenty premium
To pytanie, które słyszymy najczęściej. Odpowiedź nie jest jednoznaczna, bo koszty zależą od skali inwestycji, projektu garażu podziemnego i stopnia zaawansowania instalacji, które i tak deweloper planuje.
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) szacuje, że inwestycja z pełnym schronem — a więc najwyższym poziomem ochrony, znacznie wyższym niż wymagane MDS — może być nawet o 30% droższa od analogicznego budynku bez tej przestrzeni. Dla MDS, będącego najbardziej podstawową kategorią, koszty są istotnie niższe.
Eksperci z sektora deweloperskiego, cytowani w analizach rynkowych z pierwszego półrocza 2026 r., szacują dodatkowy koszt na poziomie od kilkuset złotych do 2–3 punktów procentowych na metr kwadratowy nowego mieszkania — w zależności od skali inwestycji i stopnia zaawansowania wymaganej infrastruktury. W segmencie premium, gdzie cena bazowa m² nowego apartamentu w Warszawie zaczyna się od 20 000–25 000 zł (dane NBP Q1 2026), oznacza to 200–750 zł/m² po stronie nabywcy. Kwota zauważalna, ale nieprzełomowa w kontekście finansowania transakcji na tym rynku.
Ważna informacja: ustawa przewiduje w art. 106 możliwość ubiegania się o dotacje celowe pokrywające do 100% zwiększonych kosztów inwestycji związanych z MDS. W praktyce mechanizm jest na razie uruchamiany przede wszystkim dla budynków użyteczności publicznej — nie dla komercyjnych projektów deweloperskich.
Dla kupującego apartament premium kluczowe jest to, że wyższe koszty budowy w zdecydowanej większości przypadków zostaną wkalkulowane w cenę nabycia. Deweloperzy działający w segmencie premium zazwyczaj eksponują nowe wymogi jako standard — tak samo, jak robili to z certyfikatami środowiskowymi, gdy EPBD i klasy energetyczne budynków zaczęły wpływać na decyzje zakupowe. Analogię tę analizowaliśmy przy okazji Green Premium i Brown Discount na rynku premium w Warszawie.
Co obserwujemy na rynku — deweloperzy i nabywcy premium w 2026 roku
W 2026 r. rynek pierwotny premium w Warszawie zmaga się z presją podażową. Brak MPZP i wygasanie mechanizmu lex deweloper — temat, który szczegółowo omówiliśmy w kontekście reformy planistycznej i ZPI — ogranicza liczbę nowych lokalizacji, które deweloperzy mogą uruchomić. Projekty procedowane od nowego roku automatycznie podlegają wymaganiom ustawy schronowej.
W inwestycjach, których sprzedaż ruszyła w pierwszym półroczu 2026 r., obserwujemy dwa podejścia:
Adaptacja garażu podziemnego — najczęstszy i najtańszy wariant. Wydzielona strefa w garażu (jedno lub kilka przęseł) z wzmocnionym stropem, wentylacją z trybem MDS, oznakowaniem ewakuacyjnym i instalacją wody użytkowej. Zachowuje pełną funkcjonalność garażu poza sytuacjami kryzysowymi.
Dedykowana strefa MDS — osobne pomieszczenia wydzielone z przestrzeni technicznej lub garaży, z pełnym wyposażeniem zgodnym z rozporządzeniem. Wyższy standard, wyraźniejszy wyróżnik dla nabywców ceniących bezpieczeństwo, ale też wyższy koszt.
W transakcjach z rynku pierwotnego, które prowadzimy, zaczęliśmy standardowo pytać o trzy rzeczy: czy wymogi MDS są już wdrożone w projekcie, w jaki sposób, i jakie koszty utrzymania tej infrastruktury są zaplanowane w prognozach funduszu eksploatacyjnego. Bo MDS to nie jednorazowy koszt budowy — to trwały obowiązek utrzymania i cyklicznych inspekcji, który ponosi zarządca budynku, a ostatecznie — wspólnota mieszkaniowa.
Polska na tle Europy — Szwajcaria, Finlandia, Izrael
Polska dołącza do grona krajów europejskich, które traktują ochronę cywilną jako element standardu budowlanego. Dla perspektywy warto zobaczyć, jak wyglądają regulacje w krajach z wieloletnią tradycją:
Szwajcaria prowadzi obowiązkowy program schronów od 1963 r. Prawo federalne nakazuje każdemu budynkowi mieszkalnemu o więcej niż dwóch mieszkaniach posiadanie własnego schronu lub finansowanie miejsca w schronie publicznym. Szacunki wskazują, że infrastruktura chroni potencjalnie ponad 90% populacji. W rynku nieruchomości schrony są elementem dokumentacji technicznej, a nie egzotycznym wyróżnikiem.
Finlandia — od doświadczeń zimy 1939–1940 — obligatoryjnie włącza miejsca ochrony do projektów nowych budynków. Liczba osób mogących znaleźć schronienie w obiektach ochronnych znacznie przewyższa populację miast. Kupowanie mieszkania z dostępem do schronu jest tam tak samo naturalne, jak kupowanie mieszkania z windą.
Izrael wprowadził wymóg mamad — zabezpieczonego pomieszczenia — w każdym nowym mieszkaniu po 1991 r. Mamad to wzmocniony pokój z drzwiami antywybuchowymi, wentylacją i uszczelnieniami. Na rynku nieruchomości funkcjonuje jako pełnoprawna wartość: mieszkania z własnymi mamad są wyceniane wyżej niż te bez niego, a ogłoszenia o sprzedaży zawsze podają informację o jego obecności.
Polska wchodzi w ten trend z kilkudziesięcioletnim opóźnieniem względem Szwajcarii, ale dynamika zmian legislacyjnych w 2024–2025 r. wskazuje, że to nie koniec procesu. Ustawa schronowa jest pierwszym krokiem systemowego powrotu do tematu.
Co sprawdzić kupując nowe premium — lista punktów due diligence
Dla kupującego nowy apartament premium w Warszawie ustawa schronowa to nowy punkt na liście pytań do dewelopera. Zebraliśmy najważniejsze kwestie:
1. Data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Jeśli pozwolenie zostało uzyskane przed 31 grudnia 2025 r. — projekt nie musi spełniać wymogów MDS. Zapytaj wprost. Data w decyzji o pozwoleniu i odpowiedź dewelopera powinny być spójne.
2. Czy prospekt informacyjny lub dokumentacja techniczna zawiera opis MDS? W materiałach dewelopera powinny znaleźć się: lokalizacja MDS (garaż, piwnica, dedykowane pomieszczenie), pojemność nominalna, zrealizowane systemy instalacyjne. Brak tej informacji w projekcie z pozwoleniem po 31.12.2025 r. wymaga wyjaśnienia.
3. Koszty utrzymania MDS w kosztorysie eksploatacyjnym. MDS wymaga bieżącej inspekcji i utrzymania sprawności instalacji wentylacyjnej i oświetlenia awaryjnego. Prognozowane koszty zarządzania budynkiem powinny uwzględniać tę pozycję — warto ją identyfikować przed podpisaniem umowy.
4. Jak MDS wpływa na dostępność garażu? Strefa adaptowana na MDS powinna zachować pełną funkcjonalność parkingową poza sytuacjami kryzysowymi. Warto sprawdzić, czy wydzielona strefa nie ogranicza liczby miejsc parkingowych dostępnych dla mieszkańców.
5. Kto odpowiada za konserwację i kiedy odbywają się inspekcje? Zarządca budynku przejmuje obowiązki utrzymania infrastruktury MDS. Jeśli deweloper wskazuje własną firmę zarządzającą, warto sprawdzić, czy ma ona doświadczenie lub plan obsługi tej nowej kategorii wymagań budowlanych.
Jeśli planujesz zakup na rynku pierwotnym premium w Warszawie i chcesz omówić, co sprawdzić w dokumentacji konkretnej inwestycji — zapraszamy do kontaktu.
Podsumowanie
- Od 1 stycznia 2026 r. nowe budynki wielorodzinne z pozwoleniami złożonymi po 31.12.2025 r. muszą być projektowane z uwzględnieniem miejsc doraźnego schronienia (MDS) — obowiązek wynika z tzw. ustawy schronowej (Dz.U. 2024 poz. 1831).
- Ustawa definiuje trzy typy obiektów: schron (najwyższy standard, szczelny, filtrowentylacja), ukrycie (zamknięty, nieszczelny) i MDS (podstawowy, obowiązkowy w nowym budownictwie wielorodzinnym).
- Wymagania techniczne MDS obejmują wentylację utrzymującą ≥18% O₂ przez 48 godzin, oświetlenie awaryjne ≥50 lx, drogi ewakuacyjne ≥0,8 m szerokości i powierzchnię 1,5 m²/osobę przy min. pojemności 15 osób.
- Szacowany koszt budowania z MDS to od paru setnych punktu procentowego do ok. 2–3% ceny m² nowego apartamentu — w segmencie premium rynek prawdopodobnie wkalkuluje ten koszt w cenę nabycia.
- Dofinansowanie z art. 106 ustawy jest dostępne, ale kierowane przede wszystkim do obiektów użyteczności publicznej.
- Polska dołącza do Szwajcarii, Finlandii i Izraela, gdzie wymagania schronowe stanowią stały element standardu budowlanego od dekad.
- Przy zakupie nowego apartamentu premium warto sprawdzić datę pozwolenia na budowę, dokumentację MDS w prospekcie informacyjnym i prognozowane koszty utrzymania tej infrastruktury we wspólnocie.
Sources
- Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024 poz. 1831)
- Ustawa schronowa a nowe inwestycje deweloperskie — Rynek Pierwotny
- Miejsca doraźnego schronienia — nowe obowiązki dla deweloperów od 2026 r. — INLEGIS
- Ustawa schronowa — nowe obowiązki dla deweloperów — Polska Zbrojna