W transakcjach, które prowadzimy w segmencie premium, pytanie o lokatora pojawia się regularnie. Typowy scenariusz: właściciel apartamentu premium ma wynajemcę od kilku lat. Wzorowy płatnik, lokal w idealnym stanie. Właściciel chce sprzedać — pojawia się zainteresowany kupujący. Pada pytanie, które komplikuje transakcję: kiedy właściwie lokal stanie się wolny?
Odpowiedź, którą słyszy wiele osób w tej sytuacji — „nowy właściciel może wypowiedzieć najem” — jest prawnie nieprecyzyjna. W przypadku lokali mieszkalnych Kodeks cywilny zawiera przepis, który blokuje kupującemu możliwość skorzystania z ogólnej zasady swobodnego wypowiedzenia. Nieznajomość tej reguły to jeden z częstszych błędów w due diligence przy zakupie nieruchomości premium z lokatorem.
Poniżej omawiamy mechanizm prawny, który obowiązuje przy każdej sprzedaży zasiedlonego lokalu mieszkalnego — co wie (i czego nie wie) sprzedający, co nabywca powinien sprawdzić przed transakcją, oraz jakie szczególne aspekty dotyczy najmu okazjonalnego i rozliczenia kaucji.
Zasada sukcesji: nowy właściciel wchodzi w buty wynajmującego
Punkt wyjścia reguluje art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, tekst jedn.):
„W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.”
Zasada nazywana w doktrynie sukcesją syngularną po stronie wynajmującego działa automatycznie — bez potrzeby podpisywania nowej umowy z lokatorem. Dotychczasowe warunki czynszu, okresy wypowiedzenia, obowiązki naprawcze, a nawet prawo lokatora do wglądu w dokumenty dotyczące stanu technicznego — wszystko przechodzi na nabywcę z mocy prawa, w chwili zawarcia aktu notarialnego.
Art. 678 § 2 KC zawiera jeden wyjątek od prawa nabywcy do wypowiedzenia: nie może on wypowiedzieć umowy, jeżeli była ona zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej, z datą pewną i lokal został już wydany najemcy. W praktyce oznacza to, że umowa najmu na 24 miesiące, zawarta w formie pisemnej z notarialnie poświadczoną datą, wiąże nabywcę do końca jej trwania — podobnie jak wiązałaby pierwotnego właściciela.
Art. 692 KC — dlaczego kupujący nie może po prostu wypowiedzieć najmu mieszkalnego
Tu pojawia się przepis, który zaskakuje wielu kupujących. Art. 692 Kodeksu cywilnego stanowi wprost:
„Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu.”
Przełóżmy to na język transakcji: ogólne prawo nabywcy do wypowiedzenia z art. 678 § 1 w ogóle nie ma zastosowania do lokali mieszkalnych, jeżeli lokator już w nich mieszka. Kupujący nie może więc, opierając się na art. 678, złożyć wypowiedzenia z miesięcznym czy trzymiesięcznym terminem tylko dlatego, że stał się nowym właścicielem.
To fundamentalna różnica między najemcą lokalu użytkowego (biuro, gabinet, magazyn) a najemcą mieszkalnym. Przy lokalu użytkowym art. 692 nie obowiązuje — nabywca może skorzystać z uprawnienia z art. 678 i wypowiedzieć najem z ustawowym terminem. Przy lokalu mieszkalnym zasiedlonym przez lokatora ta ścieżka jest zamknięta.
Oznacza to, że zmiana właściciela sama w sobie nie daje podstawy do zakończenia najmu mieszkalnego. Nowy właściciel musi szukać podstaw w ustawie o ochronie praw lokatorów — tak samo jak sprzedający.
Kiedy nowy właściciel może zakończyć najem
Podstawy do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego reguluje art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. 2023 poz. 725). Katalog jest zamknięty — właściciel może wypowiedzieć najem wyłącznie z przyczyn wymienionych w tej ustawie:
Zaległości czynszowe i naruszenie umowy
Lokator zalega z opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności — po wcześniejszym pisemnym upomnieniu i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na uregulowanie zaległości → wypowiedzenie z miesięcznym terminem (na koniec miesiąca kalendarzowego).
Lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niszczy jego substancję lub zakłóca porządek mimo pisemnego wezwania → wypowiedzenie z miesięcznym terminem.
Lokator podnajął lokal lub udostępnił go innym osobom bez zgody właściciela → wypowiedzenie z miesięcznym terminem.
Powrót właściciela lub potrzeby mieszkaniowe
Właściciel zamierza zamieszkać w lokalu i zapewnia lokatorowi lokal zamienny o co najmniej równorzędnym standardzie → 6-miesięczne wypowiedzenie.
Właściciel zamierza zamieszkać, ale nie zapewnia lokalu zamiennego → 3-letnie wypowiedzenie. Jeśli w ciągu 6 miesięcy od opuszczenia lokalu przez lokatora właściciel faktycznie nie zamieszka, lokator może żądać przywrócenia poprzednich warunków lub odszkodowania równego 15% wartości lokalu.
Długotrwała nieobecność
Lokator nie zamieszkuje w lokalu przez ponad 12 miesięcy → 6-miesięczne wypowiedzenie.
Szczególna ochrona seniorów
Osoby, które ukończyły 75 lat i nie posiadają tytułu do innego lokalu, objęte są szczególną ochroną — wypowiedzenie wywołuje skutek dopiero z chwilą ich śmierci.
Dla kupującego aparatamentu premium z lokatorem oznacza to jasną mapę: jeżeli najemca terminowo płaci, dba o lokal i nie łamie warunków umowy — nowy właściciel ma do dyspozycji wyłącznie ścieżkę „własnych potrzeb mieszkaniowych” (6 miesięcy z lokalem zamiennym lub 3 lata bez) albo czeka na koniec umowy.
Najem okazjonalny — co zmienia przy sprzedaży
Najem okazjonalny, uregulowany w art. 19a–19f ustawy o ochronie lokatorów, jest instrumentem dedykowanym właścicielom będącym osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności w zakresie najmu. Jego wyróżnik to oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji złożone w formie aktu notarialnego (art. 19d ust. 2 pkt 1 u.o.l.) — pozwala ono prowadzić eksmisję bez konieczności uzyskiwania sądowego orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego.
Przy sprzedaży lokalu z aktywną umową najmu okazjonalnego nabywca wstępuje w stosunek najmu — i dziedziczy korzyść wynikającą z oświadczenia notarialnego. W razie naruszenia umowy przez lokatora po zmianie właściciela nowy wynajmujący może skorzystać z uproszczonej procedury eksmisyjnej.
Jest jednak aspekt wymagający uwagi. Umowa najmu okazjonalnego — aby była ważna — wymagała zgłoszenia właściciela jako podatnika podatku dochodowego do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy (art. 19d ust. 2 pkt 2 u.o.l.). Zmiana właściciela nie powoduje automatycznego „przetransferowania” statusu podatkowego na nabywcę. Kupujący powinien uzyskać od sprzedającego potwierdzenie, że zgłoszenie zostało dokonane prawidłowo, i skonsultować kwestię kontynuacji rozliczeń z doradcą podatkowym.
Warto zestawić najem okazjonalny z najmem instytucjonalnym (art. 19f u.o.l.) — ten drugi dedykowany jest przedsiębiorcom prowadzącym najem jako działalność gospodarczą. Więcej o różnicach między tymi instrumentami pisaliśmy w artykule o najmie instytucjonalnym apartamentu premium.
Kaucja: obowiązek po stronie nabywcy, pieniądze po stronie sprzedającego
Jeden z najbardziej niedocenianych aspektów transakcji z lokatorem to kwestia kaucji. Obowiązek jej zwrotu przy wygaśnięciu najmu jest elementem stosunku najmu — a skoro nabywca wstępuje w stosunek najmu (art. 678 § 1 KC), wstępuje też w obowiązek zwrotu kaucji na koniec umowy.
Problem w tym, że pieniądze z kaucji fizycznie pozostają na koncie sprzedającego — o ile akt notarialny nie reguluje tego inaczej. Jeśli nabywca zapłacił pełną cenę i przejął lokal, ale nie rozliczył kaucji ze sprzedającym, po zakończeniu najmu będzie zobowiązany zwrócić ją lokatorowi z własnych środków.
Rozwiązanie są dwa:
- Pomniejszenie ceny sprzedaży o kwotę kaucji — nabywca płaci mniej, a w momencie zakończenia najmu zwraca kaucję bezpośrednio lokatorowi.
- Przelew kaucji przy akcie notarialnym — sprzedający przekazuje nabywcy kwotę kaucji, ten staje się jej faktycznym dysponentem.
Oba modele wymagają precyzyjnego zapisu w umowie sprzedaży (lub akcie notarialnym). Brak takiego zapisu to gotowy spór na etapie rozliczenia najmu. Warto w tym kontekście zwrócić uwagę na mechanizm depozytu notarialnego — stosowany przy transakcjach premium, umożliwia on m.in. uzależnienie wypłaty ceny od spełnienia określonych warunków, w tym prawidłowego rozliczenia kaucji.
Due diligence kupującego przed zakupem z lokatorem
Zakup lokalu z aktywną umową najmu wymaga rozszerzonego due diligence w porównaniu do transakcji „wolnego lokalu”. W segmencie premium — gdzie różnica między apartamentem zasiedlonym a wolnym może wynosić kilka miesięcy czekania lub kilkaset tysięcy złotych dyskonta — każdy z poniższych punktów ma realną wagę:
Treść umowy najmu — przede wszystkim czas trwania (oznaczony czy nieoznaczony), forma (pisemna z datą pewną?), stan jej aktywności. Kopia umowy powinna trafić do nabywcy przed podpisaniem przedwstępnej.
Historia płatności — wyciągi z rachunku lub potwierdzenia czynszu za ostatnie 12 miesięcy. Wzorowy płatnik to znaczący atut; zaległości — informacja o ryzyku i potencjalnej podstawie do wypowiedzenia.
Kwota kaucji i jej forma — gotówka, przelew, data wpłaty. Kto fizycznie trzyma środki.
Zameldowanie — wszyscy zameldowani w lokalu (nie tylko wymienieni w umowie). Zameldowanie nie jest prawem do lokalu, ale postępowanie meldunkowe po wygaśnięciu najmu to dodatkowy etap administracyjny.
Protokół zdawczo-odbiorczy — czy istnieje, co dokumentuje. Opis stanu lokalu z chwili wydania lokatorowi jest podstawą rozliczenia przy zakończeniu najmu.
Typ umowy — okazjonalna czy zwykła. W przypadku okazjonalnej: potwierdzenie zgłoszenia podatkowego przez sprzedającego, skan aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy.
Plan lokatora — nieformalna rozmowa (zainicjowana przez sprzedającego, nie przez kupującego) o zamiarach. Najemca zainteresowany przedłużeniem pobytu w nowych warunkach to zupełnie inna sytuacja niż najemca planujący wyprowadzkę za trzy miesiące.
Dyskonto rynkowe i wpływ na cenę transakcji
Lokal z lokatorem nie jest tym samym aktywem co lokal pusty — rynek to weryfikuje. W segmencie premium najistotniejszy jest czas dostępności: kupujący premium rzadko szuka inwestycji, częściej szuka miejsca do zamieszkania lub relokacji.
Dyskonto przy transakcji z lokatorem zależy od kilku zmiennych:
- Typ umowy — najem okazjonalny z umową na 2 miesiące (kończącą się za 2 miesiące) to minimalne ryzyko. Najem zwykły nieoznaczony z długoletnim lokatorem w pełni chronionym — inny poziom ryzyka.
- Profil lokatora — wzorowy płatnik, który nie utrudni procesu, to mniejsze dyskonto niż sytuacja z zaległościami lub lokatorem kwestionującym warunki.
- Segment rynku — w transakcjach inwestycyjnych (rzadkich w naszym segmencie, ale istniejących) lokal z lokatorem może być postrzegany neutralnie lub nawet pozytywnie — jako gotowy, działający najem premium. W transakcjach zakupu własnego — niemal zawsze dyskonto.
- Horyzont — kupujący, który może poczekać 12 miesięcy na zwolnienie lokalu, akceptuje inne dyskonto niż ten, kto potrzebuje lokalu w 90 dni.
W praktyce butikowych transakcji premium widzimy, że negocjacje ceny przy lokalu z lokatorem są bardziej złożone niż negocjacje standardowe — dotykają nie tylko ceny, ale i rozliczenia kaucji, ewentualnej gratyfikacji dla lokatora za wcześniejsze opuszczenie, oraz warunków rozwiązania umowy, gdy lokator jest kooperatywny.
Projekt nowelizacji ustawy o ochronie lokatorów — co może się zmienić
W lutym 2026 roku posłowie Konfederacji złożyli do Sejmu inicjatywę ustawodawczą zmierzającą do istotnego przebudowania zasad ochrony lokatorów. Pierwsze czytanie odbyło się 16 kwietnia 2026 roku. Projekt nie jest jeszcze obowiązującym prawem — prace legislacyjne trwają, a ostateczne brzmienie przepisów może ulec zmianie.
Główne propozycje, które mogłyby istotnie wpłynąć na transakcje z lokatorem:
- Skrócenie wymaganego okresu zaległości z 3 do 1 miesiąca jako podstawy wypowiedzenia.
- Zniesienie wymogu zapewnienia lokalu zamiennego przy wypowiedzeniu dla własnych potrzeb właściciela.
- Skrócenie okresu, w którym właściciel może odzyskać lokal dla własnych potrzeb, do 6 miesięcy (zamiast obowiązujących 3 lat bez lokalu zamiennego).
- Uprawnienie sądu do odmowy przyznania lokalu socjalnego, gdy historia czynszowa lokatora wskazuje na celowe nieregulowanie płatności.
Jeżeli zmiany wejdą w życie w proponowanym kształcie, zmienią rachunek przy zakupie lokalu z lokatorem — zwłaszcza w zakresie czasu odzyskania własnego lokalu dla potrzeb własnych. Na dziś jednak obowiązują reguły opisane powyżej, i to na ich podstawie powinna być prowadzona analiza przed transakcją.
Podsumowanie
- Art. 678 § 1 KC automatycznie wprowadza nabywcę w stosunek najmu zamiast sprzedającego — bez potrzeby nowej umowy z lokatorem.
- Art. 692 KC blokuje kupującemu prawo wypowiedzenia najmu mieszkalnego wynikające z art. 678, jeżeli lokator już zamieszkuje w lokalu. Zmiana właściciela nie jest podstawą do zakończenia najmu.
- Nowy właściciel może wypowiedzieć najem wyłącznie z przyczyn wskazanych w art. 11 ustawy o ochronie lokatorów: zaległości, naruszenie umowy, własne potrzeby mieszkaniowe lub długotrwała nieobecność lokatora.
- Przy najmie okazjonalnym nabywca dziedziczy mechanizm eksmisyjny wynikający z notarialnego oświadczenia najemcy — to atut w porównaniu do zwykłej umowy.
- Kaucja to zobowiązanie, które przechodzi na nabywcę, ale fizyczne środki zostają u sprzedającego — jeśli akt notarialny nie reguluje tego wprost, ryzyko spoczywa na kupującym.
- Due diligence przy zakupie z lokatorem powinno objąć: treść i typ umowy, historię płatności, kwotę kaucji, zameldowanie, protokół zdawczo-odbiorczy i plany lokatora.
- Dyskonto ceny za lokala zasiedlonego zależy od horyzontu dostępności, profilu lokatora i typu umowy.
- Projekt nowelizacji ustawy o ochronie lokatorów (pierwsze czytanie kwiecień 2026) mógłby ułatwić odzyskiwanie lokalu dla własnych potrzeb — ale nie jest jeszcze prawem.
Jeśli planujesz sprzedaż lub zakup apartamentu premium w Warszawie, w którym aktywny jest stosunek najmu, i chcesz omówić specyfikę procesu — zapraszamy do kontaktu.