W transakcjach premium, które obsługujemy w Warszawie, coraz częściej po stronie sprzedającego stoi osoba mieszkająca za granicą. Ekspatriat z Londynu, który kupił apartament na Mokotowie dekadę temu, zanim wróciło londyńskie przyciąganie. Dyrektor korporacji z Monachium, który pracował w polskiej centrali przez pięć lat i zostawił tutaj nieruchomość po przeprowadzce. Osoba z polskim obywatelstwem od lat osiadła w Dubaju, która odziedziczył Wilanów po rodzicach. Wszystkie te sytuacje mają wspólny mianownik: sprzedający jest nierezydentem podatkowym w Polsce i staje przed tym samym zestawem pytań praktycznych.
Czy w ogóle muszę płacić podatek dochodowy w Polsce? Jak sfinalizować transakcję, skoro nie chcę — lub nie mogę — przyjeżdżać? Co konkretnie daje mi umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a krajem, w którym teraz mieszkam?
Odpowiedzi na te pytania nie są ani oczywiste, ani jednolite. Poniżej opisujemy, jak działają polskie przepisy w tej sytuacji i jak od strony procesu wygląda sprzedaż przez osobę, której centrum życiowe jest poza Polską.
Kto jest nierezydentem w rozumieniu polskiego prawa podatkowego
Status rezydenta i nierezydenta w Polsce nie zależy od obywatelstwa ani zameldowania — zależy od miejsca zamieszkania w rozumieniu podatkowym. Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (uPIT):
„Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.”
Miejsce zamieszkania dla celów podatkowych definiuje się przez dwa kryteria alternatywne: centrum interesów osobistych lub gospodarczych (centrum życiowe) albo pobyt na terytorium Polski przez ponad 183 dni w roku podatkowym. Jeśli żadne z nich nie jest spełnione — jesteś nierezydentem.
Kilka praktycznych przykładów z perspektywy Royal Property:
- Polak od siedmiu lat pracujący w Londynie, nieposiadający w Polsce żadnej aktywności zarobkowej ani centrum życiowego → nierezydent.
- Obcokrajowiec pracujący w Warszawie od trzech lat, z rodziną i umową o pracę w Polsce → rezydent, mimo zagranicznego paszportu.
- Polka mieszkająca w Dubaju, wracająca do Warszawy kilka razy w roku na kilka tygodni → nierezydent, jeśli centrum jej interesów jest w Dubaju.
Status rezydenckości jest faktem obiektywnym — nie jest wyborem. Ma go badać urząd skarbowy, a nie definiować go wygodne oświadczenie. Wiele osób przez lata nieświadomie funkcjonuje jako rezydent podatkowy w dwóch krajach jednocześnie — właśnie dlatego UPO są tak istotne (opisujemy to w dalszej części).
Czy nierezydent płaci podatek w Polsce od sprzedaży swojej nieruchomości?
Tak — ale zależy, kiedy nastąpiła sprzedaż w stosunku do momentu nabycia.
Art. 3 ust. 2b pkt 4 uPIT precyzuje, że za dochody „osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej” przez nierezydentów uważa się m.in. przychody z nieruchomości lub praw do nieruchomości położonych w Polsce. To oznacza, że sprzedaż apartamentu premium w Warszawie przez osobę mieszkającą w Berlinie wchodzi w zakres polskiego podatku dochodowego — niezależnie od tego, gdzie sprzedający ma konto bankowe ani gdzie podpisuje dokumenty.
Obowiązuje jednak ta sama zasada 5-letnia co dla rezydentów: jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłeś nieruchomość, minęło pięć pełnych lat — sprzedaż jest zwolniona z polskiego PIT. Przykładowo: zakup w grudniu 2019 roku oznacza, że bezpieczna data sprzedaży zaczyna się od 1 stycznia 2025 roku. Zakup w marcu 2020 roku — od 1 stycznia 2026 roku.
Wiele transakcji premium, które dziś trafiają do naszego portfela, to właśnie nieruchomości nabyte w latach 2017–2020. W znacznej części klientów-nierezydentów termin 5-letni już minął lub mija w bieżącym roku — co usuwa problem podatkowy z równania.
Jeśli jednak do 5 lat brakuje, obowiązek podatkowy w Polsce istnieje i wymaga świadomego działania.
Jak liczyć podatek i jak go rozliczyć
Dla sprzedaży przed upływem 5 lat nierezydent oblicza podatek według tych samych zasad co rezydent:
Podstawa opodatkowania = przychód ze sprzedaży minus udokumentowane koszty uzyskania. Do kosztów zalicza się m.in.: cenę nabycia (z aktu notarialnego), opłaty notarialne i sądowe poniesione przy zakupie, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) zapłacony przy nabyciu oraz nakłady, które trwale zwiększyły wartość nieruchomości — tj. remonty lub przebudowy, potwierdzone dokumentami (faktury, umowy z wykonawcami).
Stawka podatku: 19% od dochodu.
Formularz: PIT-39, składany do właściwego urzędu skarbowego. Termin — do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Dla transakcji zawartych w 2026 roku → PIT-39 za 2026 rok składany do 30 kwietnia 2027 roku.
Nie ma obowiązku uiszczania zaliczek w trakcie roku. Podatek płaci się jednorazowo przy składaniu zeznania.
Kwestia praktyczna, którą obserwujemy w transakcjach: nierezydenci często potrzebują polskiego pełnomocnika podatkowego lub doradcy podatkowego do złożenia PIT-39 — zwłaszcza gdy nie znają polskich procedur lub nie posiadają polskiego numeru PESEL. Numer PESEL jest wymagany do złożenia deklaracji i do rozliczeń z urzędem. Jego uzyskanie jest możliwe zdalnie, ale wymaga czasu. Warto zadbać o to na etapie przygotowania do transakcji, nie w tygodniu przed terminem złożenia zeznania.
Ulga mieszkaniowa — czy przysługuje nierezydentowi?
Formalnie — tak. Ulga mieszkaniowa, polegająca na zwolnieniu dochodu ze sprzedaży z PIT pod warunkiem reinwestycji w tzw. własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od sprzedaży, jest dostępna zarówno dla rezydentów, jak i dla nierezydentów.
Warunki są identyczne: środki ze sprzedaży muszą trafić na zakup, budowę, remont lub rozbudowę nieruchomości mieszkalnej — w Polsce lub w dowolnym kraju Unii Europejskiej albo Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Musi to być nieruchomość przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, nie na wynajem ani cel inwestycyjny.
Więcej o uldze i regułach 5-letnich w ogólności pisaliśmy wcześniej w kontekście polskich rezydentów — podatek PIT ze sprzedaży nieruchomości premium i ulga mieszkaniowa.
Dla nierezydenta ulga jest realnie dostępna, gdy np.:
- Sprzedaje apartament w Warszawie i kupuje dom w Barcelonie, gdzie faktycznie zamieszka.
- Sprzedaje i reinwestuje w remont mieszkania w Berlinie, które jest jego głównym miejscem zamieszkania.
- Sprzedaje i kupuje nieruchomość w Polsce jako nowe miejsce zamieszkania po planowanym powrocie.
Ulga nie zadziała, jeśli nierezydent kupi kolejną nieruchomość jako inwestycję pod wynajem — przepisy wymagają genuinely własnych celów mieszkaniowych, a organy podatkowe weryfikują to przy kontrolach. To wymaga indywidualnej analizy z doradcą, ponieważ każda sytuacja jest inna.
Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania — co faktycznie chronią
Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO) to umowy bilateralne, które Polska zawarła z ok. 90 krajami. Regulują, w którym kraju i na jakich zasadach opodatkowane są poszczególne kategorie dochodów, gdy podatnik ma związki z oboma krajami.
W przypadku nieruchomości większość UPO stosuje tzw. zasadę situs — standard wynikający z art. 6 Konwencji Modelowej OECD, który mówi, że dochód z nieruchomości może być opodatkowany w kraju, w którym ta nieruchomość jest położona. Dla apartamentu premium w Warszawie — to Polska.
Co to oznacza w praktyce? UPO najczęściej nie zwalnia nierezydenta z polskiego PIT przy sprzedaży polskiej nieruchomości. Potwierdzają temu prawo Polski do opodatkowania. Natomiast kraj zamieszkania nierezydenta (np. Niemcy, Wielka Brytania, Francja, Holandia) na podstawie tej samej umowy zazwyczaj albo:
- Zwalnia ten dochód z własnego opodatkowania (metoda zwolnienia z progresją), albo
- Zalicza zapłacony w Polsce podatek na poczet własnego zobowiązania (metoda kredytu podatkowego).
Efekt: nierezydent zazwyczaj nie płaci podatku dwa razy od tego samego dochodu — ale prawo pierwszeństwa opodatkowania ma Polska. Nie ma więc „ucieczki” przed polskim PIT, jeśli termin 5-letni nie minął.
Ważna uwaga: każda UPO jest nieco inna. Umowa z USA ma specyficzne klauzule wynikające z FATCA i globalnego systemu opodatkowania obywateli USA; umowa z Wielką Brytanią po 2021 roku podlega innym regułom niż przed Brexitem; umowy z krajami Bliskiego Wschodu (Emiraty, Arabia Saudyjska) mogą różnić się mechanizmem zwolnienia. Analiza konkretnej UPO powinna być wykonana przez doradcę podatkowego, nie przez agenta nieruchomości.
Pełnomocnictwo notarialne — jak sprzedać bez przyjazdu do Polski
Sprzedaż nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego — wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego. Sprzedający musi więc albo zjawić się osobiście u notariusza, albo działać przez pełnomocnika.
Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości samo w sobie musi być udzielone w formie aktu notarialnego — prawo wymaga, by pełnomocnictwo do czynności wymagającej formy szczególnej miało tę samą formę. To stwarza pewien paradoks: żeby sprzedać bez przyjazdu, nierezydent musi i tak raz podpisać dokument u notariusza — albo w Polsce, albo za granicą.
Szerzej o mechanice pełnomocnictwa notarialnego w transakcjach nieruchomości pisaliśmy w kontekście zakupu — pełnomocnictwo notarialne przy zakupie nieruchomości premium. Przy sprzedaży przez nierezydenta dochodzi jeden dodatkowy element: dokumenty sporządzone zagranicą wymagają zazwyczaj apostille.
Opcja 1: Polska wizyta do podpisania pełnomocnictwa
Najprostsza procedura: nierezydent jednorazowo przyjeżdża do polskiego notariusza, podpisuje pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego i wyznacza osobę zaufaną — często agenta, prawnika lub rodzinę — do reprezentowania go przy sprzedaży. Resztę transakcji (negocjacje, umowa przedwstępna, akt notarialny sprzedaży) prowadzi pełnomocnik.
Koszt i czas: jedna wizyta w Polsce. Dla sprzedających, którzy i tak odwiedzają Polskę regularnie, to najwygodniejsze rozwiązanie.
Opcja 2: Notariusz za granicą z apostille
Dla osób, które nie chcą lub nie mogą przyjechać do Polski: sporządzenie pełnomocnictwa przed miejscowym notariuszem, a następnie uzyskanie apostille — klauzuli poświadczającej autentyczność dokumentu notarialnego wystawionego za granicą. Apostille wydaje wyznaczony urząd w kraju wystawienia dokumentu; standardowo zajmuje to od kilku dni do kilku tygodni.
Podstawą prawną apostille jest Konwencja haska z 5 października 1961 r. znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych — umowa międzynarodowa, do której Polska przystąpiła i która jest opublikowana w Dzienniku Ustaw. Apostille działa między krajami będącymi stronami konwencji — co obejmuje większość świata (Unię Europejską, Wielką Brytanię, USA, Australię, Kanadę, Japonię i wiele innych).
Po uzyskaniu apostille dokument trafia do tłumacza przysięgłego na język polski. Dopiero taki komplet — akt notarialny w oryginale, apostille, tłumaczenie przysięgłe — jest uznawany przez polskiego notariusza.
Opcja 3: Ambasada lub konsulat
Jeśli kraj zamieszkania nie jest stroną Konwencji haskiej (dotyczy to nielicznych państw, głównie w Afryce i Azji), alternatywą jest legalizacja przez polską ambasadę lub konsulat w tym kraju albo specjalny tryb „superlegalizacji” — dłuższy i droższy. W praktyce dotyczy to marginalnej liczby transakcji premium w Warszawie.
Weryfikacja tożsamości zagranicznego sprzedającego — obowiązki AML pośrednika
Kiedy po stronie sprzedającego stoi nierezydent, agent nieruchomości ma dodatkowe obowiązki wynikające z ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. Pośrednik nieruchomości jest „instytucją obowiązaną” w rozumieniu tej ustawy (Dz.U. 2025.644, art. 2 ust. 1), co oznacza obowiązek stosowania środków bezpieczeństwa finansowego wobec każdego klienta.
W przypadku zagranicznego sprzedającego weryfikacja obejmuje m.in.: paszport lub inny dokument tożsamości, dokumenty potwierdzające rezydencję za granicą, dokumenty nabycia nieruchomości potwierdzające ciągłość prawa własności, a przy transakcjach powyżej progu 15 000 EUR — zgłoszenie do GIIF (Generalnego Inspektora Informacji Finansowej).
Gdy sprzedającym jest spółka zagraniczna (np. cypryjska lub holenderska holding SPV), zakres weryfikacji jest szerszy i obejmuje identyfikację beneficjenta rzeczywistego (UBO) zgodnie z przepisami CRBR. Więcej o tym, jak wyglądają obowiązki pośrednika od strony AML, opisywaliśmy w osobnym materiale — co kryje się za obowiązkami AML w transakcjach premium.
W Royal Property dokumenty od zagranicznego klienta zbieramy na etapie podpisywania mandatu — zanim zaczniemy aktywnie prezentować nieruchomość kupującym. To część standardowego procesu, który chroni zarówno klienta, jak i nas.
Jak wygląda taka transakcja od strony logistycznej
Schemat jest podobny do każdej innej transakcji premium, z kilkoma warstwami dodatkowymi:
Mandat agenta — podpisywany przez pełnomocnika lub zdalnie przez sprzedającego z apostille. W praktyce mandat w formie pisemnej (nie wymaga formy notarialnej) może być podpisany e-mailem, z potwierdzeniem tożsamości.
Due diligence — wykonywane normalnie po stronie kupującego; od sprzedającego-nierezydenta zbieramy dokumenty przez pełnomocnika lub skrytkę cyfrową.
Negocjacje — zdalne, przez agenta. Sprzedający uczestniczy w wideokonferencjach, zatwierdza oferty e-mailem lub przez pełnomocnika. Nie ma to żadnego przełożenia na siłę negocjacyjną — transakcje zdalne na rynku premium przebiegają tak samo sprawnie jak bezpośrednie.
Umowa przedwstępna — może być zawarta przez pełnomocnika (z pełnomocnictwem notarialnym) lub w formie zwykłej umowy pisemnej (jeśli strony nie decydują się na formę notarialną umowy przedwstępnej). Zalecamy formę notarialną ze względu na „skutek silniejszy” (możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem).
Akt notarialny sprzedaży — pełnomocnik staje przy notariuszu. Sprzedający-nierezydent nie musi być obecny.
Przelew ceny — na wskazany rachunek bankowy sprzedającego; może to być rachunek zagraniczny. Brak ograniczeń w przepływie środków dla krajów UE/EOG; przy przelew do krajów spoza EOG mogą obowiązywać wymogi deklaracyjne wynikające z prawa dewizowego.
Klucze i protokół — agent premium lub pełnomocnik przekazuje klucze kupującemu. Protokół zdawczo-odbiorczy podpisuje pełnomocnik w imieniu sprzedającego.
Rozliczenie PIT-39 — w terminie do 30 IV roku następnego; przez pełnomocnika podatkowego lub samodzielnie, jeśli nierezydent ma polski numer PESEL i dostęp do systemu e-Urząd Skarbowy.
Cały ten schemat, który na papierze wygląda na złożony, w praktyce przebiega płynnie — pod warunkiem że dokumenty są przygotowane z wyprzedzeniem. Papierowe piętrzenie problemu pojawia się, gdy klient zaczyna zbierać apostille, tłumaczenia i weryfikować UPO w tygodniu przed planowanym aktem notarialnym.
Podsumowanie
- Nierezydent sprzedający nieruchomość w Polsce podlega polskiemu PIT z mocy art. 3 ust. 2a i 2b uPIT — dochód z nieruchomości w Polsce jest zawsze „osiąganym na terytorium Polski.”
- Jeśli od końca roku nabycia minęło pięć lat — sprzedaż jest zwolniona z PIT, tak samo jak u rezydentów.
- Przy sprzedaży przed 5 latami obowiązuje stawka 19% od dochodu i formularz PIT-39.
- Ulga mieszkaniowa jest formalnie dostępna dla nierezydentów, jeśli środki trafią na własne cele mieszkaniowe w Polsce lub UE/EOG.
- Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zazwyczaj przyznają Polsce prawo do opodatkowania, ale eliminują podwójne obciążenie — kraj zamieszkania zwalnia lub zalicza podatek zapłacony w Polsce.
- Sprzedaż bez przyjazdu jest możliwa przez pełnomocnictwo notarialne — w Polsce lub za granicą z apostille na podstawie Konwencji haskiej (Dz.U. 2005 Nr 112 poz. 938).
- Pośrednik jest zobowiązany do weryfikacji zagranicznego sprzedającego zgodnie z przepisami AML — to standardowy element procesu, nie wyjątek.
Jeśli rozważasz sprzedaż nieruchomości premium w Warszawie i mieszkasz za granicą — zapraszamy do rozmowy o tym, jak konkretnie wygląda ten proces w Twoim przypadku. Skontaktuj się z nami.